Dopo un 2018 all’insegna dell’aumento di compravendite e mutui casa, favoriti da una provvidenziale combinazione di tassi bassi e prezzi convenienti, come sarà il 2019 per i finanziamenti d’acquisto di una abitazione? Idealista/news lo ha chiesto a diversi esperti del settore.

Mutui in crescita, surroghe in calo nel 2018

“Uno dei trend che si è evidenziato sul mercato dei mutui nel 2018 – descrive  Stefano Rossini, Ad di Mutuisupermarket, – è stata la diminuzione delle surroghe, che nel 2016 rappresentavano il 60% dei mutui erogati on line mentre oggi siamo al 30% e continueranno a scendere. D’altro canto sono aumentate le compravendite e quindi i nuovi mutui acquisto. Agenzia delle Entrate segna un +5,6% nei primi nove mesi dell’anno rispetto all’anno scorso, con accelerazione decisa lungo i tre trimestri che evidenzia un trend di sicura crescita nelle transazioni. Il mercato ha quindi guadagnato in momentum che si riflette sull’andamento del mercato dei mutui i cui flussi (rilevati da Banca d’Italia) crescono del +4% nei primi nove mesi dell’anno quando l’anno scorso avevamo  un -4%. Ciò è spinto anche dai prezzi dell’immobiliare, tornati ad un +0,8% nel terzo trimestre 2018, che scatenano un interesse all’acquisto prima del verificarsi di nuovi aumenti, innescando un effetto domino”.

“Il 2019 potrebbe essere l’anno del calo nelle richieste di surroghe – commenta Ivano Cresto, Responsabile mutui, Facile.it. – I tassi fissi hanno cominciato a salire già nella seconda metà del 2018 e questo, se il mutuo è stato stipulato o surrogato di recente, rende meno conveniente lasciare il vecchio finanziamento per uno nuovo. Di contro, però, è altrettanto lecito attendersi che gli acquisti di immobili continuino a crescere in numero, sia pur in maniera meno netta che in passato. La differenza potrebbe risiedere in un ritorno in auge delle richieste indicizzate a tasso variabile o misto”.

Tassi dei mutui, stabilità anche nel 2019

“Alla fine del 2018 si è confermata una stabilità dei tassi nonostante le incertezze per la fine del programma di QE della Bce – afferma Roberto Anedda, direttore marketing del gruppo Mutuionline, commentando i dati dell’ultimo osservatorio redatto dal suo ufficio studi, – e anche le offerte bancarie sono rimaste stabili. Chi dunque si è approcciato alla fine dell’anno ad una richiesta di mutui ha trovato una situazione non troppo diversa rispetto al resto dell’anno. In alcuni casi addirittura abbiamo visto una discesa dei tassi”.

Una situazione dei tassi che si protrarrà anche per il 2019? “Per l’anno appena iniziato non ci sono segnali che facciano prefigurare un aumento importante del costo del denaro né dell’inflazione, – conferma Anedda. – Potrebbe quindi allungarsi a tutto l’anno la situazione di tassi ai minimi, anche se la Bce ha annunciato che un aumento non ci sarà sicuramente  fino all’estate”.

In quest’ottica, come ne sarà influenzato il mercato dei mutui? “La prospettiva resta molto positiva – risponde Anedda, – perché si sono attenuate le incertezze delineatesi alla fine dell’anno alla luce dei movimenti dello spread che lasciavano prefigurare dei rincari nelle rate e suscitavano dubbi sul futuro dei tassi dei mutui nel nostro Paese. Anche la conferma delle agevolazioni fiscali legate alla casa è una certezza in più”.

Tassi dei mutui e spread, c’è da temere nel 2019?

C’è ancora da avere paura dello spread? “Il tema è quello dell’incertezza politica ed economica che potrebbe frenare il mercato immobiliare e mutui – risponde Rossini. – Guardando lo spread Btp -Bund, dal 110 di inizio anno al 320 di novembre al 270 di oggi, le acque si sono calmate, ma si resta comunque su livelli alti. Se lo spread si stabilizzasse sopra i 300 punti base potrebbero esserci problemi.  Ma un aumento di 40-50 punti base c’è stato da tempo, e non ha sconvolto le decisioni dell’acquirente che comunque ha deciso di acquistare. Anche 50 punti in più negli spread bancari, su un mutuo da 100 mila euro a 30 anni, rappresentano un aumento di appena 20-25 euro di rata, che comunque non cambia quasi nulla nelle decisioni di acquisto”.

Domanda di mutui, previsioni per il 2019

Prospettive per la domanda di mutui 2019? “La domanda andrà avanti a buon ritmo – risponde Rossini, –  poi a metà anno occorrerà rifare il punto della situazione per riconsiderare il discorso della politica monetaria, l’andamento mercati finanziari, il livello dello spread”.

Maggiore stabilità nelle previsioni di Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. “A nostro avviso la domanda di mutui nei mesi a venire rimarrà stabile nella maggior parte del territorio – commenta infatti, – solo in alcune aree si assisterà ad un lieve aumento. Nel 2019 il mercato immobiliare continuerà a crescere, per numero di compravendite, confermando l’attuale trend, grazie soprattutto ai tassi di interesse dei mutui ancora ai minimi ed ai valori medi degli immobili che rimangono ai livelli minimi dagli ultimi 10 anni almeno”.

Più prudente è la visione di Daniela Percoco, Responsabile Marketing di CRIF Real Estate Services.  “Per l’anno in corso si prevede una crescita del mercato dei mutui in ragione sia della crescita delle compravendite immobiliari, sospinta da prezzi degli immobili e tassi di interesse sui mutui ancora bassi, ma anche dall’incremento del reddito disponibile delle famiglie. L’incertezza sull’intonazione economica potrebbe però giocare a sfavore a causa di un potenziale peggioramento del clima di fiducia di famiglie ed imprese, che potranno essere meno propense ad effettuare investimenti di lungo periodo. Nel 2020, poi, l’incremento atteso dei tassi dei mutui esistenti e di quelli di nuova erogazione potrebbe contribuire ad un rallentamento della domanda”.

Mutui 2019, meglio tasso fisso o tasso variabile?

Quale tipologia di mutuo la farà da padrona nel 2019? “Nessun segnale di spostamento del mercato verso tipologie ibride di mutuo – risponde Anedda, –  il mutuo a tasso fisso resta prevalente, tassi misti e variabili con cap sono invece relegati a casi episodici e non rappresentativi. Finché il mercato resterà stabilmente su tassi bassi anche il mercato si focalizzerà sulle soluzioni più semplici e appetibili per i clienti”.

L’offerta di mutui prezzi ancora stabili nel primo semestre 2019

Come si muoverà l’offerta di mutui da parte delle banche nel 2019? “Le mosse al rialzo degli spread bancari si sono rivelate casi isolati – risponde Anedda, – ma solo nei prossimi mesi capiremo se altre banche seguiranno questa linea reimpostando la propria politica commerciale. Per ora i tassi sono rimasti bassi, le migliori offerte a tasso fisso a 20 anni si aggirano ancora su tassi all’1,50%-1,60, 15-20 centesimi sopra quello che si poteva ottenere a inizio anno, quindi ancora fortemente convenienti. Per quanto riguarda i tassi fissi a 30 anni ci sono ancora offerte a 2,05-2,10, ancora molto convenienti sebbene sopra i minimi. Livelli fisiologici per un mercato che deve aspettarsi un aumento da un livello dei tassi straordinariamente basso, ma ancora molto convenienti in termini di rate per i mutuatari”.

“ Per la prima parte dell’anno io penso che i prezzi resteranno stabili – aggiunge Rossini, –  dato che gli aumenti negli spread bancari ci sono già stati dopo l’estate. Nei mesi successivi vedremo come si evolverà la situazione, anche alla luce delle politiche Bce”.

Mutui erogati, ancora buone offerte nel 2019

Quanto alle erogazioni di mutui da parte delle banche, anche l’andamento 2019 pare voler seguire le orme dell’anno precedente. Secondo Anedda, “non si percepiscono variazioni nelle politiche bancarie, le banche si mostrano interessate come prima ad accogliere le richieste di mutui che comunque restano operazioni per loro redditizie”.

A pesare positivamente sulla predisposizione delle banche al credito gioca anche un altro fattore, secondo Daniela Percoco. “La nota positiva – commenta la Responsabile Marketing di CRIF Real Estate Services, – è il graduale e ininterrotto trend di riduzione della rischiosità del credito, che poggia anche sul processo di dismissione dei crediti in sofferenza estremamente dinamico nel corso del 2017 e ancor più nel 2018 e che, con tutta probabilità, proseguirà anche durante l’anno in corso. A tale elemento congiunturale si aggiungono gli effetti di politiche di offerta più prudenziali attuate dagli istituti di credito, dando luogo a erogazioni connotate da un miglior profilo di rischio”.

Concorda con questa visione Antonio Ferrara, Amministratore Delegato Monety , che commenta:“Nel 2019 prevediamo un mercato dei mutui ancora piuttosto tonico nonostante le incertezze dei mercati degli ultimi mesi. La maggior parte degli istituti di credito ha riposizionato la propria offerta ritoccando i tassi al rialzo, attività prevedibile dopo anni di offerte che hanno visto in più occasioni aggiornare i minimi storici. Il ciclo immobiliare è ripartito, il 2018 chiude con un saldo positivo rispetto al 2017 ed il trend dovrebbe essere ancora positivo anche nel 2019, risulta pertanto prevedibile ulteriore incremento dei finanziamenti per l’acquisto delle nuove abitazioni. La maggior parte delle banche ha provveduto ad alzare i target negli impieghi per l’anno appena iniziato e, salvo al momento imprevedibili tensioni sul sistema bancario, continueranno a investire sul prodotto mutuo”.

“Il mercato creditizio sembra aver trovato la sua dimensione più stabile ed il calo delle surroghe e sostituzioni compenserà la crescita delle operazioni di acquisto per l’anno 2019, – aggiunge Renato Landoni, presidente di Kiron Partners. – I principali indici dei tassi di riferimento saranno ancora a livelli contenuti, sebbene già negli ultimi mesi del 2018 gli istituti di credito abbiano aumentato gli spread, che rimarranno comunque convenienti per tutto l’anno. Di certo il settore del credito rimarrà ancora condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia delle famiglie. In generale il comparto mutui nel 2019 dovrebbe far intravvedere una sostanziale tenuta delle erogazioni di credito alle famiglie con volumi vicini ai 49-50 miliardi di euro”.